Socio-mortgage as an element of national economy

Loginov M.P.

UDK 336.717.0613
BBK 65.262.232

The article considers theoretical aspects of forming social mortgage in conditions of national economy development. The structure, essence and functions of social mortgage are provided in the article. The specific features of the mortgage complex development in Russia are studied and the role of the government in developing mortgage relations is defined

Keywords: mortgage complexsocio-mortgage.

В современных условиях мирового финансового кризиса со стороны политических лидеров и экономистов многих стран наблюдается признание необходимости усиления роли государства в обеспечении предпосылок долгосрочного экономического роста и поддержания социальной стабильности. Особое значение регулирующая функция государства приобретает в экономиках переходного периода в связи с задачами формирования новой конкурентной среды, структурной перестройки, создания условий для экономического роста и повышения конкурентоспособности национальной экономики.

Однако необходимость государственного регулирования рыночной экономики долгое время в России отрицалась, поскольку предполагалось, что рыночная система как саморегулирующаяся целостность может существовать и развиваться без вмешательства государства. Опыт развития западных стран показывает, что для успешного функционирования рыночного механизма необходимо создать соответствующую систему прав собственности, законов и правил, обеспечивающую их передачу, юридических институтов, механизмов принятия решений.

Понятие национальная экономика введено в научный оборот в XIX веке представителями исторической школы. Ее основатель Густав Шмоллер сформулировал «генетический подход» к исследованию экономики. По его мнению, хозяйственный облик страны формируют социально-исторические, национально-психологические, этнические, антропологические и другие факторы. Под реальной экономикой подразумевается организованный способ ведения процессов воспроизводства отношений, материальных благ (товаров, услуг) на территориях стран, регионов, корпораций и т.д. Характер организации воспроизводственных процессов зависит от ряда факторов и в первую очередь от специфики территорий, национальных особенностей, обеспеченности ресурсами, что предопределяет специфику ведения хозяйства и разнообразие типов рыночных экономик. С воспроизводственных позиций под определением национальной экономики понимается сфера общественных отношений, ограниченная рамками государственности, где организуются воспроизводственные процессы. [1]

В условиях постоянного усложнения общественной и хозяйственной жизни, ускорения темпов изменения, увеличения значимости социальных источников экономического развития актуализируется осмысление характера взаимосвязей между социальными и экономическими аспектами функционирования и развития систем различных видов, включая развитие общества в целом.

Следует отметить, что современная экономическая наука существенно сместилась со старых позиций и рассматривает хозяйство как цельный объект, в котором социальные аспекты неотделимы от других, включая аспект ограниченности ресурсов и результатов деятельности, и не могут рассматриваться изолированно или в качестве заведомо приоритетных. [2]

В процессе эволюции экономической мысли менялись представления о роли государства в экономике, обосновывалась необходимость возрастания либо сокращения экономических функций государства.

Первые систематические исследования влияния государства на экономику связаны с работами представителей меркантилистской школы – А. Монкретьена, В. Стаффорда, Т. Мана, А. Серра, А. Геневеза, Кольбера, Дж. Ло. Несмотря на то, что меркантилизм не представлял собой целостной экономической теории, его авторы уже рассматривали различные аспекты роли государства в экономике.

Физиократы – Ф. Кенэ, Ж. Тюрго, – выступая против вмешательства государства в процессы производства и торговли, видели за ним следующие функции: сохранение «естественного порядка»; создание предприятий общественного характера (дороги, каналы и т.д.); допущение ссуд только в сельское хозяйство, так как ссуды в индустрию или торговлю бесплодны; выполнение фискальной функции по отношению к классу земледельцев, создающему чистый продукт; способствование распространению всеобщего образования.

Основатели классической политической экономии – В. Петти, Дж. Локк, Д. Юм, А. Смит, Д. Рикардо – признавали за государством функции: отправление правосудия и защита страны; создание и содержание полезных для общества малоприбыльных предприятий; ограничение свободы банков и установление размера процента; постепенное введение ограниченного количества пошлин для обеспечения равных условий конкуренции отечественных и иностранных предпринимателей; введение множественного налога на все источники дохода.

Последователи идей Смита и Рикардо – Ж.Б. Сей, Дж. Милль, а также С. Оверстон, Р. Торренс, Т. Тук, У. Ньюмарч, Дж. Фуллартон – требовали вмешательства государства в денежное обращение посредством точного установления предельного количества металлических денег в обращении.

Основоположник неомеркантилизма, предшест-венник исторической школы Ф. Лист, критикуя Смита и Рикардо, утверждал, что для различных исторических периодов и для различных наций существуют специфические закономерности, определяющие полезность увеличения либо уменьшения экономических функций государства.

Ф. Гарвес, а также Б. Улин и Э. Линдаль впервые заговорили о необходимости планирования государством общественных работ на протяжении длительного времени для возрастания покупательной способности общества и оживления деловой активности.

Представитель теории благосостояния А. Пигу теоретически обосновал необходимость государственного вмешательства в экономику «провалами рынка».

Обоснование системы прямого вмешательства государства во все сферы экономической деятельности было сделано Дж.М. Кейнсом, который выявил необходимость усиления регулирующих функций государства, вплоть до полного его диктата в экономике в период кризисных ситуаций.

Представители неокейнсианской школы – Д. Хикс, А. Хансен, П. Самуэльсон, Дж. Робинсон, А. Ларнер – рассматривали активизацию функций государства в области финансовой политики.

Автор монетаристской концепции М. Фридмен, а также его последователи А. Шварц, К. Бруннер, А. Мельцер, Д. Лейдлер, Р. Селден, Ф. Кейган выступали за ограничение экономических функций государства, признавали за ним роль лишь субъекта регулирования денежной массы.

Совсем иной взгляд на проблему роли государства в экономике у представителей институционализма – Т. Веблена, У. Митчелла, Дж. Коммонса и их последователей Р. Коуза, Д. Норта, О. Уильямсона. Несмотря на то, что взгляды представителей институциональной школы не отличались однородностью, они сходились на необходимости анализа функций государства не только с чисто экономической, но и с социально-политической стороны.

Институциональный подход в определенной степени применялся при рассмотрении проблем взаимодействия государства и рынка в трудах отечественных ученых И.Т. Посошкова, С.Н. Булгакова, П.В. Струве, М.Н. Туган-Барановского, А.В. Чаянова и др.

Российские представители современной институциональной теории – А.А. Аузан, Р.М. Нуреев, А.Н. Олейник, В.М. Полтерович, В.Л. Тамбовцев, А.Е. Шаститко и др. – исследуют систему институтов, включая государство, соответствующих различным типам экономических систем.

Различные аспекты российской трансформации как самой экономики, так и функций государства в переходный период раскрываются в работах Л.И. Абалкина, А.В. Бузгалина, С.Н. Булганиной, Л. Евстигнеевой, Р. Евстигнеева, В.Л. Иноземцева, А.И. Колганова, Я. Корнаи, В. Мау, А. Нестеренко, Ю. Ольсевича, Дж. Стиглица, Б. Шаванс, Л. Якобсона, Е. Ясина, и др. [3, с.5]

Обращаясь к мировой практике, можно выделить следующие отличительные черты современных ипотечных систем жилищного кредитования:

  • в рамках систем представлены ипотечные институты разных форм собственности (государственные, общественные, частные);

  • существуют банковские и небанковские ипотечные институты, отличающиеся правовым обеспечением и технологиями предоставления, обслуживания и погашения кредитов;

  • ипотечными операциями занимаются как специализированные, так и универсальные банки;

  • некоторые ипотечные институты специализируются только на одном направлении ипотечного кредитования (например, на жилищной ипотеке), другие оперируют на всем рынке ипотечных кредитов;

  • доля отдельных групп ипотечных институтов на рынке ипотечного кредитования, развитие операций на данном рынке во многом определяются сложившейся конкуренцией, потребностями субъектов рынка недвижимости, а также государственными приоритетами,

  • существуют различные виды финансового обеспечения ипотеки, отличающиеся механизмами финансирования и рефинансирования ипотечных кредитов;

  • создана развитая сфера услуг в рамках ипотечного кредитования;

  • возрастают связи и взаимодействие между ипотечными институтами и другими финансовыми и страховыми учреждениями, растет число взаимных услуг и совместных операций;

  • существуют эффективные системы страхования кредитных рисков;

  • роль государства может сводиться как к определению общей стратегии развития ипотеки, к выполнению функций надзора и контроля за деятельностью субъектов ипотечного рынка, так и к прямому участию в стимулировании ипотечного рынка.

В современной научной литературе термин социоипотека не встречается, используется термин «социальная ипотека» – как улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан (очередников) с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. [4]

Однако определение «социальная ипотека» не отражает всего спектра финансовых, экономических и социальных аспектов, присущих ипотечным отношениям в национальной экономике, направленных на решение различных задач с использованием механизмов ипотечного кредитования и финансовой поддержки государства.

Авторами предлагается следующее определение: «национальная социоипотека» – способ организации государством воспроизводственных процессов с использованием механизмов ипотечного кредитования с целью решения различных задач экономики. Под экономикой понимается «институционально оформленные» материально-вещественные характеристики и денежные потоки хозяйственных единиц различных уровней – это может быть хозяйственная система общества, региона, муниципалитета, домохозяйства или определенной сферы (экономика недвижимости). В определении под «социо» понимается общество и его социальный контекст, включающий социальные приоритеты, предпочтения и особенности, оказывающие влияние на хозяйственную деятельность.

При разработке теории и методологии социоипотеки необходимо учитывать социальные особенности России, к которым относятся:

1. относительно низкий уровень жизни и относительно невысокие притязания массовых групп населения, сложившиеся еще в советский период и в значительной степени воспроизводящиеся и по сей день;

2. долготерпение как национальная черта;

3. низкий протестный потенциал и неразвитость структур гражданского общества;

4. доминирование трудовой ориентации над рыночной в массовых представлениях о социальной справедливости в распределении общественного богатства;

5. невысокий уровень правового сознания и поведения;

6. низкая ценность самостоятельности и независимости в актуальном жизненном пространстве россиян;

7. деление общества на два больших класса: правящий и народный, оторванность власти от рядовых граждан. [5]

К основным задачам, решаемым национальной социоипотекой, относится:

- повышение инновационной и инвестиционной активности в национальной экономике за счет привлечения денежных средств с использованием ипотечных механизмов;

- обеспечение расширенного воспроизводства основных средств предприятий за счет ипотеки коммерческой недвижимости и производственных комплексов;

- обеспечение расширенного воспроизводства трудовых ресурсов национальной экономики;

- развитие малого и среднего бизнеса;

- развитие класса собственников;

- решение проблем финансирования капитального строительства за счет привлеченных средств населения и ипотечных кредитов;

- обеспечение финансовыми ресурсами системы ипотечного кредитования;

- решение жилищных проблем населения страны со средними и низкими доходами;

- решение демографических задач, включая увеличение рождаемости, снижение смертности, повышение миграционных возможностей и мобильности населения за счет упрощения продажи и приобретения жилья;

- развитие фондового рынка за счет рынка ипотечных ценных бумаг;

- создание инфраструктуры социоипотеки в виде национальной системы ипотечных услуг;

- повышение социальной активности населения, возрождение духовности нации;

- через развитие системы строительства малоэтажного жилья внедрение национальной идеи «Возродим Россию».

Определяющая роль в развитии социоипотеки и ее функционировании принадлежит государству. В развитых странах создана необходимая законодательная база, четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью, специализированные институты, созданные при поддержке государства, проводят операции с ценными бумагами ипотечных банков и таким образом косвенно регулируют их деятельность. Функции государства в развитии социоипотеки приведены в таблице 1.

Сущность любой экономической категории, в том числе и национальной социоипотеки, проявляется в ее функциях, т.е. в формах общественного назначения. Функциями национальной социоипотеки являются:

1. Мобилизационная и ресурсообразующая – обеспечение мобилизации денежных средств для финансирования ипотечных кредитов, осуществление реинвестирования ипотечных кредитов, выпуск и размещение среди инвесторов ипотечных ценных бумаг.

2. Распределительная и консолидирующая – обеспечение эффективного поступления финансовых ресурсов для решения социальных и экономических задач за счет предоставления ипотечных кредитов и субсидий.

3. Регулирующая и инвестиционная – опосредование сбережений хозяйствующих субъектов и населения, и направление их на инвестиции.

4. Контрольная – обеспечение обязательствен-ных отношений между должником и кредитором.

5. Воспроизводственная и стимулирующая – обеспечение развития рынков социоипотеки.

Рассмотрим факторы на различных уровнях национальной экономики, оказывающие влияние на развитие социоипотеки. На макроуровне определяющими развитие социоипотеки являются следующие факторы:

1. Политико-правовые – определяют уровень развития законодательства об ипотеке, регистрации прав собственности и проведения ипотечных сделок, порядок регулирования банковской, кредитной и другой деятельности субъектов ипотечных отношений. Существенным является выбор типа системы ипотечного кредитования и придание ипотеки в России статуса национальной, влияние общественности на характер решений, принимаемых государственными органами в области решения жилищных проблем населения.

2. Экономические – определяют уровень развития строительной отрасли и банковского сектора, фондового рынка, обеспеченности социоипотеки долгосрочными финансовыми ресурсами, покупательной способности граждан, доходы и финансовые ресурсы населения, участие государства в ипотечных отношениях.

3. Научно-технические – темпы и масштабы технологических изменений в строительной и банковской отраслях, интенсивность инвестиций и инновационный потенциал строительной отрасли.

4. Демографические – территориальное размещение, численность населения, его возрастная структура, рождаемость, количество браков и разводов.

5. Природные – степень обеспеченности строительной отрасли основными видами сырья, уровень загрязнения окружающей среды, климатические условия.

6. Социально-культурные – определяют уровень культурного развития, особенности культурных и нравственных ценностей населения, степень подверженности общественного сознания влиянию внешних факторов.

На региональном и микроуровнях национальной экономики определяющим является развитие социоипотеки в рамках муниципальных образований: создание эффективной инфраструктуры местного ипотечного рынка, формирование системы ипотечных услуг, технологическое и финансовое обеспечение предприятий строительной отрасли, развитие региональной банковской системы, уровень участия региональных и муниципальных властей в решении жилищных проблем населения, развитие конкуренции в сфере ипотечного кредитования, уровень благосостояния населения. В таблице 2 авторами приведены различные уровни социоипотеки.

Таблица 1. Функции государства в развитии социоипотеки

№№

Наименование функции

Сущность функции

Значение для социоипотеки

1

Функции государства в экономике

1.1

законодательная

Выработка законодательства, регулирующего отношения в социоипотеке. Обеспечение условий для соблюдения законодательства

1.2

регулятивная

Функции государства как субъекта регулирования

1.3

стимулирующая

Обеспечение расширенного воспроизводства в экономике;

поощрение малого и среднего предпринимательства;

создание условий для развития среднего класса.

1.4

антимонопольная

Борьба со злоупотреблениями монополий;

создание условия для поддержания постоянной конкурентной среды

1.5

государственное предпринимательство

Функции государства как экономического субъекта

2

Функции как экономического субъекта

2.1

Субъект регулирования

Непосредственное влияние на поведение других хозяйствующих субъектов с помощью законодательной, исполнительной и судебной ветвей власти;

структурирование и согласовывание взаимодействия всех членов общества и социальных групп;

поддержание порядка внутри государства и в интересах граждан;

формирование правовых рамок функционирования экономики и гарантии исполнения принятых законов и других правовых актов (обеспечение прав собственности, условий выполнения контрактов и т.д.);

установление правовых рамок различных видов трансакций в экономике (сделок, управления, рационирования);

установление экономических норм экономики;

воздействие на уровень экономической активности посредством налогообложения, государственных расходов, распределения кредитов;

координация капиталовложений;

прямой или косвенный контроль ценообразования и валютного курса;

обеспечение и контроль за перераспределением национального дохода;

поддержание естественного уровня занятости и экономического роста.

2.2

Субъект хозяйствования

Государство как хозяйствующий субъект выступает собственником ресурсов и осуществляет хозяйственную деятельность;

ориентируется не только на получение прибыли, но и на эффективное функционирование экономики в целом и на развитие общества.

3

Функции как политического субъекта

3.1

внутренние

Проведение социальной политики как механизма влияния на процесс распределения доходов с целью устранения резких перекосов в уровне доходов и благосостоянии разных социальных групп;

обеспечение правопорядка;

охрана прав собственности;

охрана прав свобод граждан;

функция обеспечения народовластия;

природоохранная.

3.2

внешние

Интегративная;

функция обороны;

поддержка мирового порядка;

разрешение глобальных проблем

4

Социальные функции

Устранение социальных напряженностей в обществе;

снижение разрыва между богатством и бедностью, перераспределение доходов в пользу наименее обеспеченных слоев населения, справедливое распределение материальных благ;

развитие здравоохранения, образования, культуры;

создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, защиту семьи, социальную защищенность;

стабилизация занятости населения и сокращение безработицы;

обеспечение гарантированного минимума жизненных благ, включая пищу, жилье, медицинское обслуживание.

 

Структура социоипотеки представлена на рис. 1.

Из рис.1 следует, что социоипотека представляет собой сложную совокупность общественных отношений, механизмов, систем и ресурсов. Поэтому, рассматривая национальную социоипотеку как научную категорию, необходимо изучить ее системообразующий характер путем системного подхода в проведении исследований.

Социоипотека является открытой экономической системой, состоит из множества взаимосвязанных элементов, причем система как единое целое не равна равновесной сумме ее элементов.

Основой национальной социоипотеки является «ипотечный комплекс», включающий в себя различные механизмы и системы ипотечного кредитования. Авторами определен термин «ипотечный комплекс» как совокупность взаимосвязанных групп предприятий и организаций различных отраслей экономики, функционирующих на рынках недвижимости, ипотечного кредитования, страхования, ценных бумаг, а также различных государственных и инфраструктурных организаций, действующих с целью решения задач социоипотеки. Главной целью ипотечного комплекса является обеспечение доступным по стоимости и комфортным жильем российских граждан со средними и низкими доходами, как за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов, так и при поддержке государства.

В структуру ипотечного комплекса входят следующие системы ипотечного кредитования:

  • Рыночная система ипотечного кредитования, включающая:

- одноуровневую модель ипотечного кредитования;

- двухуровневую модель ипотечного кредитования;

- систему строительных сбережений.

  • Субсидированная система ипотечного кредитования;

  • Система ипотечного кредитования под залог земли;

  • Система строительства малоэтажного жилья;

  • Система ипотечных услуг;

  • Система государственного коммерческого найма жилья.

    Таблица 2 Уровни социоипотеки

№ уровня

Место в национальной экономике

Субъекты уровня

Выполняемые функции

Уровень 1

Макроуровень

 

Международный или

национальный уровень

Президент, Федеральные органы власти, ЦБ РФ

Принятие национальных программ развития, национальные проекты;

Финансирование и субсидирование социоипотеки из федерального бюджета;

Регулирование рынков социоипотеки;

Привлечение финансовых ресурсов в социоипотеку

Уровень 2

Мезоуровень

 

Национальный или региональный уровень

АИЖК, АРИЖК, региональные органы власти, федеральные банки

Принятие региональных программы ипотечного кредитования развития территорий

Уровень 3

Микро-уровень

Местный или муниципальный уровень

Региональные и муниципальные банки, муниципалитеты, операторы вторичного рынка, фонды, строительные организации, система ипотечных услуг, население

Принятие муниципальных программы ипотечного кредитования развития территорий

Рис.1 Структура социоипотеки

Особенности систем ипотечного кредитования, входящих в ипотечный комплекс, представлены в таблице 3.

Социоипотека объединяет в систему пять рынков:

  • рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

  • первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;

  • вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты;

  • рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные ипотечные ценные бумаги и размещение их среди инвесторов. На рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредниками, в целях получения дохода по ним;

  • страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного кредитования и являющийся инвестором на рынке ипотечных ценных бумаг.

    Таблица 3. Особенности систем ипотечного кредитования, входящих в ипотечный комплекс

 

Системы ипотечного кредитования

Особенности

1.

Рыночная система ипотечного кредитования, включая:

Действует на всех рынках социоипотеки, включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам

1.1

одноуровневую модель ипотечного кредитования

Участвуют заемщики и коммерческие банки;

распространяется на первичный рынок ипотечных кредитов на уровне «банк – заемщик», при этом закладные не выходят за пределы первичного рынка

1.2

двухуровневую модель ипотечного кредитования

Рефинансирование закладных осуществляется на вторичном рынке ипотечных кредитов

1.3

систему строительных сбережений

Основана на накоплении заемщиками собственного капитала с последующим получением ипотечного кредита с низкой процентной ставкой. Источниками финансовых ресурсов являются вклады и платежи в погашение ипотечных кредитов, а также бюджетные средства в качестве субсидий

2

Субсидированная система ипотечного кредитования

Действует на рынках недвижимости, первичном рынке ипотечных кредитов и страхования;

государство прямым или косвенным образом оказывает содействие различным категориям граждан в приобретении жилья;

включает федеральные, региональные и муниципальные программы ипотечного жилищного кредитования с субсидированием приобретения жилья

3

Система ипотечного кредитования под залог земли

Использование залога земли в целях расширенного воспроизводства промышленности и АПК

4

Система строительства малоэтажного жилья

Основная задача – развитие строительства доступного малоэтажного жилья и снижение цен на земельные участки под строительство

5

Система ипотечных услуг

Действует на всех рынках социоипотеки и является связующей структурой деятельности субъектов ипотечного комплекса;

совокупность различных взаимоотношений между субъектами ипотечного комплекса в сфере продвижения услуг, ценообразования, сбыта и других, складывающихся в процессе хозяйственной деятельности

6

Система государственного коммерческого найма жилья

Система предусматривает дальнейший выкуп жилья с использованием механизмов ипотечного кредитования

 

Рис.2 Взаимодействие рынков социоипотеки

Обозначения:

  1. Приобретение недвижимости

  2. Продажа/покупка закладных

  3. Продажа/покупка ипотечных ценных бумаг

  4. Страхование недвижимости (титул)

  5. Страхование ипотечного кредита, жизни заемщика

  6. Выплаты при страховом случае
  7. Выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг


Рис.3 Взаимодействие объектов и рынков социоипотеки


Рис.4 Взаимодействие субъектов и рынков социоипотеки

 

Исследование ипотечного комплекса осуществлялось путем выявления особенностей его финансовых механизмов и ресурсов, а также систем ипотечного кредитования, входящих в его структуру.

Сущность системного подхода определяется двумя методологическими принципами – эмерджентности (системности) и сложности. Рассматривать объекты реального мира и их теоретические модели на основе принципа эмерджентности – значит находить свойства (качества), которые присущи системе в целом и отсутствуют у ее компонентов. Принцип сложности определяет методологическую основу строения объектов исследования на основе выделения в зависимости от состава и степени познания (изученности) связей трех основных классов структурной организации – простые, сложные и большие системы. [6, с.353].

В настоящее время есть множество определений понятию «система». Например: «система – совокупность элементов, выступающих как единое целое и реализующих между собой определенные отношения с фиксированными свойствами» [7, с.25] Кроме того, систему можно рассматривать как совокупность материальных и (или) нематериальных элементов, движущихся к достижению цели, и как процесс достижения цели, а также как процесс и силы объединения элементов в единое целое.

«Для системы характерно не только наличие связей и отношений между образующими ее элементами (определенная организованность), но и неразрывное единство со средой, во взаимоотношении с которой система проявляет свою целостность. Любая система может быть рассмотрена как элемент системы более высокого порядка, в то время как ее элементы могут выступать в качестве систем более низкого порядка. Система иерархична, многоуровнева, что характеризует и ее поведение. Для большинства систем характерно наличие в них процессов передачи информации и управления. К наиболее сложным типам систем относятся целенаправленные системы, поведение которых подчинено достижению определенной цели, и самоорганизующиеся системы, способные в процессе своего функционирования изменять свою структуру»

Система (от греч. systema – целое, составленное из частей, соединение) – это множество взаимодействующих элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, составляющих целостное образование [8, c.943].

Достаточно важным моментом при анализе понятия систем является определение значения и свойств элементов, входящих в систему. Элемент (от лат. elementum – стихия, первоначальное вещество) – составная часть чего-либо, неразложимый компонент системы с точки зрения системного подхода. Элементы системы различны, но они образуют единство, выражая при этом специфику целого, являются носителями его свойств.

В отечественной литературе широко используется термин «система ипотечного жилищного кредитования», при этом под системой понимается:

  • совокупность отношений, возникающих при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, система рассматривается как «одноуровневая» или «двухуровневая». При «одноуровневой системе ипотечного кредитования» рассматриваются отношения участников: банк – заемщик, при «двухуровневой»: заемщик – банк – рефинансирующая структура;

  • многофакторная модель, включающая сам процесс выдачи ипотечного кредита и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов и операции на рынке недвижимости;

  • комплекс субъектов, объектов и обеспечение ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе;

  • часть финансового рынка, включающая организацию субъектов, объектов и обеспечение ипотечных кредитов, связующих между собой средства населения, банков, ипотечных агентств и институциональных инвесторов на единой организационно-правовой основе;

  • совокупность финансово-правовых отношений, возникающих при взаимодействии субъектов первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования в целях достижения стоящих перед ними задач по развитию и поддержанию ипотечной системы и основанной на ней части рынка ссудного капитала;

  • законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, и организации, обслуживающие оборот недвижимости, в первую очередь те, которые осуществляют регистрацию этого оборота;

  • совокупность специализированных ипотечных институтов, функционирующих в стране (ипотечных банков, ипотечных компаний и корпораций);

  • совокупность кредитных институтов и элементов инфраструктуры, а также отношений между ними, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости.

Изучение научной литературы показало, что в отечественной экономической литературе не уделяется должного внимания правильному использованию понятия «система ипотечного кредитования», ввиду этого зачастую происходит смешивание понятий «ипотечная система», «модель ипотечного кредитования», «система ипотечного кредитования», «рынок ипотечного кредитования» и т.д.

Таблица 4. Виды ипотечных институтов

Страна

Виды ипотечных институтов

Россия

коммерческие банки, ипотечные банки, кредитные кооперативы, федеральные, региональные и муниципальные фонды и агентства ипотечного кредитования

США

 

коммерческие банки, ипотечные банки, ссудо-сберегательные ассоциации, федеральная система фермерского кредита

Германия

ипотечные банки, строительные сберегательные кассы

Великобритания

строительные общества, ипотечные банки

Канада

ипотечные компании, Корпорация фермерского кредита

Австрия

сельскохозяйственные ипотечные банки, коммерческие банки

Швейцария

региональные банки, сберегательные кассы, ссудные кассы

Франция

коммерческие банки, Французский земельный кредит, взаимосберегательные банки, сберегательные учреждения

Италия

специализированные ипотечные институты

Норвегия

ипотечный банк королевства Норвегии, специализированные учреждения

Дания

ипотечные кредитные ассоциации, кредитные ассоциации

Швеция

ипотечные специализированные институты

Мексика

коммерческие банки, небанковские ипотечные институты

Авторами дано определение термину «система ипотечного жилищного кредитования (СИЖК)» – это совокупность различных финансовых отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов, и их взаимоотношения с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов, с использованием различных финансово-кредитных и финансово-инвестиционных механизмов.

Реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, по существу, происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

На первичном рынке действуют банковские и небанковские ипотечные институты, осуществляющие ипотечное кредитование. В общепринятой мировой практике существуют следующие основные виды ипотечных институтов, предоставляющих ипотечные кредиты:

  • Коммерческие банки и кредитные союзы;

  • Ипотечные банки и ипотечные компании;

  • Взаимосберегательные банки, сберегательные учреждения;

  • Ссудо-сберегательные кассы и ассоциации;

  • Строительные сберегательные кассы и строительные общества;

  • Федеральные системы кредитования и специализированные учреждения;

  • Сельскохозяйственные ипотечные банки и корпорации;

  • Другие небанковские ипотечные институты.

В каждой стране институциональный состав системы ипотечных кредитных институтов существенно дифференцирован. Виды ипотечных институтов представлены в таблице 4.

На первичном рынке действуют две основные модели системы ипотечного жилищного кредитования: автономная (другие названия – германская или закрытая модель, модель депозитного института) и усеченно-открытая.

Функционирование автономной модели предполагает осуществление мобилизации свободных денежных средств населения (в форме целевых накопительных вкладов) в специализированных кредитных институтах, а также последующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья.

Автономная модель является замкнутой. Источниками ресурсов ипотечного кредитования являются вклады и платежи в погашение ссуд, а также бюджетные средства в качестве субсидий.

Механизм автономной модели включает в себя 3 основных этапа.

1) На этапе сбережения вкладчик заключает договор с кредитным институтом, в котором оговариваются все условия финансирования в рамках данной системы. По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленную сумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент (обычно ниже рыночного). Процесс сбережения занимает в среднем 5-10 лет (но не менее 1-2 лет).

Накопив за данный период 40-50% от оговоренной в договоре суммы, вкладчик попадает в число потенциальных заемщиков. Использование кредитным институтом ресурсов, привлеченных через накопительные вклады, допускается только в рамках данной системы.

2) Кредитный институт на этапе распределения средств рассчитывает определенный показатель, по которому, в зависимости от степени участия каждого вкладчика в общем объеме кредитных ресурсов, определяется очередность при распределении ипотечных кредитов.

3) На третьем этапе, в дополнение к накопленной сумме вклада, в порядке очередности предоставляется ипотечный кредит. Процентные ставки по таким ипотечным кредитам ниже рыночных и фиксируются на весь срок договора.

Таким образом, автономная модель ипотеки имеет следующие характерные особенности:

  • источниками средств для выдачи кредитов являются депозиты (накопления) лиц, одновременно являющихся и вкладчиками, и заемщиками;

  • для получения ипотечного кредита необходимо сначала накопить определенную сумму;

  • на вложенные (накапливаемые) средства начисляется процент более низкий, чем по обычным депозитам, что позволяет соответственно выдавать кредиты под проценты значительно ниже рыночных.

Положительными факторами данной модели являются: практически автономное замкнутое существование системы, характеризующееся достаточной степенью стабильности в долгосрочном периоде; простота финансового и правового механизма; легкая адаптация к любым кредитным и финансовым системам. К отрицательным факторам относится: небольшие сроки кредитования; обязательность длительного периода накопления значительного объема собственного капитала; низкие проценты по накоплению; очередность заемщиков в получении кредита; сложность для кредитного института сохранить низкие процентные ставки в условиях быстро меняющейся экономики.

Относительная автономность модели обеспечивает для заемщиков достаточно привлекательные условия кредитования. Однако, как правило, ипотечный кредит составляет только 50-60% стоимости приобретаемого или строящегося жилья. В связи с этим заемщик вынужден привлекать дополнительные ресурсы (собственные средства или банковский кредит).

Несмотря на определенные ограничения масштабов использования автономной модели (размер привлекаемых ресурсов определяется объемами сбережений вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов), перспективы использования данной формы организации ипотечного кредитования в России представляются достаточно реальными, учитывая имеющийся опыт и наличие филиальных сетей основных коммерческих банков России (Сбербанк, ВТБ24), что связано с легкой интегрируемостью модели в национальное законодательство, дешевизной организации и контроля, относительной дешевизной стоимости кредита.

В усеченно-открытой модели деятельность банков (или другой кредитно-финансовой организации) характеризуется организационной простотой и распространяется на первичный рынок ипотечных кредитов на уровне «банк – заемщик». При этом закладные не выходят за пределы первичного рынка.

Следует отметить, что простота усеченно-открытой модели обуславливает ее распространение как в странах с недостаточно развитым рынком ценных бумаг, так и в странах с развитой рыночной экономикой. Сроки кредитования и величина процента четко не определены и каждый раз устанавливаются с учетом специфики кредитной ситуации и желаний клиента.

Обеспечение финансовыми средствами первичного ипотечного рынка и решение проблем банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов осуществляется на вторичном рынке ипотечного кредитования.

Открытая (классическая или американская) схема вторичного рынка системы ипотечного кредитования, на основе которой работает большинство ипотечных программ, приведена на рис.5.

Субъектами модели являются:

  • Финансовый инвестор – это финансовый институт (финансовая компания, агентство, фонд и др.), участник вторичного рынка системы ипотечного кредитования. Его роль связана с инвестированием «дешевых и длинных» финансовых ресурсов.

  • Кредитно-финансовая организация – специализированная кредитно-финансовая организация (коммерческий банк), играющая в системе ипотечного кредитования роль оператора, который выдает ипотечные кредиты Покупателям жилья, с одной стороны, и продает закладные Финансовому инвестору.

  • Покупатель жилья – главный субъект системы ипотечного кредитования. Все рассчитано на него как потребителя товара на рынке жилья и покупателя кредитов в кредитно-финансовой организации. Он является первоисточником потребительского спроса и поэтому приводит весь механизм ипотечного кредитования в движение.

  • Продавец жилья – это владелец жилья (первичный или вторичный рынок жилья).

Рис.5. Классическая модель вторичного рынка СИЖК

Обозначения:

1. Денежные средства; 2. Закладная; 3. Ипотечный кредит; 4. Жилье

Вместо кредитно-финансовой организации в системе ипотечного кредитования может участвовать специализированная некоммерческая организация. Данная организация аккумулирует как бюджетные, так и внебюджетные источники финансирования и предоставляет через уполномоченный банк-агент льготные кредиты населению. Принципиальное отличие данной схемы в том, что появляется больше участников ипотечного процесса, разделяющих риски, а также активно участвует бюджет путем выделения средств для кредитования населения и предоставления налоговых льгот участникам ипотечного рынка.

Сущность двухуровневой схемы ипотечного кредитования заключается в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, переуступаются специально созданным агентствам (операторам). Роль агентств заключается в перераспределении ресурсов и достижении единообразия ипотечных сделок, повышении ликвидности ипотечных кредитов, перераспределении рисков. [9]

В открытой модели кредитно-финансовые организации (коммерческие банки) финансируются за счет собственного капитала и срочных займов (кредитов). На первом этапе осуществляется выдача ипотечных кредитов и обслуживание. На втором этапе, после выдачи ипотечного кредита организация (банк) продает ипотечный кредит (закладную) третьему лицу – финансовому инвестору, который является оператором вторичного рынка ипотечных кредитов. Вырученные средства финансово-кредитные организации снова пускают в оборот, выдавая новые займы (кредиты). Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. В результате, в отличие от других кредиторов, кредитно-финансовые организации на первичном ипотечном рынке не ограничены в своих действиях общей суммой имеющихся вкладов. В результате ускоряется оборот кредитных ресурсов на ипотеку и происходит их дополнительная мобилизация.

Открытая модель ипотеки характерна для Англии и США, существующая в этих странах система финансирования жилищного строительства и приобретения жилья представляет собой сложный рынок общенационального масштаба, на котором действуют многочисленные ипотечные и иные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, страховые компании, пенсионные фонды и другие финансово-кредитные учреждения. При этом американская модель ипотеки есть не что иное, как расширенный и дополненный вариант английской модели. Основное их отличие состоит в том, что в США первичный рынок закладных (характерный для английской модели) дополняется вторичным, на котором обращаются производные ценные бумаги, выпускаемые посредниками, скупающими первичные закладные у ипотечных банков.

Ипотечные кредиты могут продаваться на вторичном рынке в нескольких формах:

  • Продажа выданного кредита целиком (продажа закладной).

  • Продажа права на долевое участие в выданном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемого кредита и процентов по нему.

  • Группирование ипотечных кредитов или долевого участия в них в пулы и выпуск на их основе ценных бумаг, обеспеченных этими ипотечными кредитами.

Рассматривая открытую модель, необходимо отметить условия, необходимые для эффективной ее работы:

  • стабильная экономика;

  • надежная кредитно-финансовая система;

  • высокоразвитый фондовый рынок;

  • экономически активное и образованное население;

  • государственные гарантии устойчивости и долговременности отношений, присущих ипотеке.

Основными недостатками открытой модели являются: сложность структуры построения; невозможность прямого интегрирования в иные гражданско-правовые условия; дороговизна содержания, что увеличивает стоимость кредитных средств для заемщика; сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации в целом; тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств. К положительным моментам двухуровневой схемы относится: существенное расширение источников финансирования операций по ипотечному кредитованию; перераспределение рисков между кредиторами; возможность перераспределения ресурсов между регионами и секторами экономики, что является существенным и для России.

Кроме указанных выше моделей ипотеки достаточно широкое развитие в азиатском регионе получила «малазийская (азиатская) модель» системы ипотечного кредитования населения. Данная схема ипотечного кредитования принята за основу в Казахстане. [10]

Основой малазийской модели ипотечного кредитования является создание национальной ипотечной корпорации, в состав которой входят государственные и коммерческие банки, финансовые компании. Основной ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья.

В малазийской модели процесс ипотечного кредитования делится на два этапа: процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов.

Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает инвесторам.

Подводя итог, отметим, что с позиции системного подхода социоипотека определяет сущность развития ипотечного и строительного секторов экономики России. Являясь по своей природе сложной системой, она может рассматриваться на нескольких уровнях иерархии, характеризуя развитие ипотечного кредитования в целом по России, на уровне основных структурно-функциональных компонентов (рынок жилья, первичный и вторичный ипотечные рынки, страховой рынок, рынок ипотечных ценных бумаг), на уровне межсубъектных отношений ("банк – заемщик", "ипотечный брокер – банк") и т.д. При этом на каждом уровне иерархии социоипотека достаточно сложна и может изучаться в свою очередь в качестве самостоятельной системы, содержащей следующие элементы: цели и виды кредитования, методы, средства, организационные формы межсубъектного взаимодействия, кредиторы, заемщики и т.д.

Литература

1. Гаврилов А.И. Региональная экономика и управление [Электронный ресурс]. Режим доступа: http:// www.i-u.ru (дата обращения 29.08.2010 г.)

2. Бородкин Ф.М. Взаимодействие социологических и экономических наук. Что впереди? [Электронный ресурс]. Режим доступа: http:// www.ecsocman.edu.ru (дата обращения 29.08.2010 г.)

3. Гривко А.В. Трансформация экономических функций государства: Автореф. дис. канд. экон. наук. Оренбург, 2006.

4. Социальная ипотека [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.ipohelp.ru (дата обращения 29.08.2010 г.)

5. Шабанова М.А. О взаимосвязи социальной и экономической политики: социоэкономическая перспектива анализа // SPERO. 2007. №7. C.67-92.

6. Кобельков Н.О. Синергетика и проблемы профессионализации // Синергетика, философия, культура. М.: Изд-во РАГС, 2001. C. 352-356.

7. Кобринский И.Е., Майминас Е.З, Смирнов А.Д. Экономическая кибернетика. М.: Экономика, 1982.

8. Большой экономический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. 5-е изд. доп. и перераб. М.: Институт новой экономики, 2002.

9. Печатникова С.М. Жилищный ипотечный рынок, как он устроен? [Электронный ресурс]. Режим доступа: http:// www.finman.ru (дата обращения 29.08.2010 г.)

10. О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования: Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года № 1290 // САПП Республики Казахстан, 2000, № 36-37, ст. 437.

Bibliography

1. Gavrilov А.I. Regional economy and management [E-resource]. Access mode: http:// www.i-u.ru ( dated 29.08.2010 )

2. Borodkin F.М. Interaction of social and economic sciences. What’s ahead? [E-resource]. Access mode: http://www.ecsocman.edu.ru (dated 29.08.2010)

3. Grivko А.V. Transformation of economic functions of the government: Abstract of a dissertation of the Candidate of Economics. Orenburg, 2006.

4. Social mortgage [e-resource]. Access mode: http://www.ipohelp.ru (dated 29.08.2010)

5. Shabanova М.А. On interrelation of social and economic policy: social-economic perspective of analysis // SPERO. 2007. №7. P.67-92.

6. Кobelkov N.О. Synergy and problems of professionalization // Synergy, philosophy, culture. М.: RAPA Publishing, 2001. P. 352-356.

7. Kobrinskyi I.Е., Мaiminas Е.Z, Smirnov А.D. Economic cybernatics. М.: Economics, 1982.

8. The Large Economic Dictionary / Edited by А.N. Аzriliyan. 5th edition, enlarged and arranged. М.: The Institute of the new economy, 2002.

9. Pechatnikova S.М. The housing mortgage market, the way it’s arranged. [e-resource]. Access mode: http:// www.finman.ru (dated 29.08.2010)

10. On the concept of the long-term financing of house building and development of the mortgage lending system: The Regulation of the Government of the Kazakhstan Republic of August 21, 2000, № 1290 // SAPP of the Kazakhstan Republic, 2000, № 36-37, art. 437.

  • Social responsibility of the State and business


Яндекс.Метрика