Anti crisis strategies and models of the system of mortgage housing financing in Russia

Loginov M.P.

The author considers strategies of formation of financial resources of the mortgage loan system in the conditions of crisis in Russia. He offers models of anti crisis mortgage loans regulation, both on the federal and municipal levels.

Keywords: anti crisis strategymortgage loans.

Дополнительное привлечения кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования для увеличения количества выдаваемых ипотечных кредитов в условиях текущего кризиса обусловлено необходимостью поддержки и увеличения покупательского спроса на объекты на рынках первичной и вторичной жилой недвижимости.

В условиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

  1. ориентация на «депозитные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);
  2. ориентация на «кредитные» источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);
  3. ориентация на «государственные» источники (целевые средства бюджета или «антикризисных» фондов на ипотечное кредитования).

При этом, как правило, в условиях кризиса наиболее эффективными для сохранения и развития ипотечного кредитования могли бы оказаться государственные источники, но в условиях отсутствия эффективных ипотечных моделей, ужесточения требований Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), стагнации на рынке недвижимости и других кризисных рисков – предоставление государственных средств банкам оказалось не эффективным. Т.к. предоставленные средства не доходят до конечного потребителя, не попадая в реальную экономику, что приводит к дальнейшему усилению кризисных явлений.

Одним из выходов из сложившейся ситуации является попытка банков создать новые, антикризисные или альтернативные ипотечные модели, которые являются смесью американской и германской моделей ипотечного кредитования. Сущность которых заключается в предварительном накоплении потенциальным заемщиком в течение нескольких лет первоначального взноса (или части кредита) с дальнейшим предоставлением банком обычного ипотечного кредита с пониженной ставкой. В данной модели велика вероятность риска для населения остаться просто «потенциальным» заемщиком.

В мировой и российской банковской практике выработаны эффективные механизмы формирования ресурсов ипотечного кредитования. К ним относятся:

  1. Финансирование в рамках автономной модели.Источниками средств для выдачи кредитов являются депозиты (накопления) лиц, одновременно являющихся и вкладчиками, и заемщиками. Однако, как правило, ипотечный кредит составляет только 50–60 % стоимости приобретаемого или строящегося жилья. В связи с этим заемщик вынужден привлекать дополнительные ресурсы (собственные средства или банковский кредит). В условиях кризиса такая модель является неэффективной, т.к. снижается количество депозитов в банках и возникают сложности привлечения заемщиком дополнительных ресурсов.
  2. Финансирование через срочные вклады и срочные займы. Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов. Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы, в том числе и в качестве дополнительно необходимых ресурсов в условиях кризиса затруднительно.
  3. Рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (облигации). В условиях ослабленного и падающего фондового рынка, выпуск банковских облигаций не целесообразен.
  4. Рефинансирования кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.Мировая практика показывает, что эффективным способом решения проблемы рефинансирования является создание вторичного рынка ипотечного кредитования. Существование и нормальное функционирование вторичного рынка ипотечных кредитов имеет огромное значение, поскольку он обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов. Открытая схема вторичного рынка системы ипотечного кредитования, на основе которой работает подавляющее большинство ипотечных программ, приведена на рис. 1.
  5. В открытой модели кредитно-финансовые организации финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав заем (кредит), организация (банк) продает ипотечный кредит (закладную) третьему лицу – финансовому инвестору, который является оператором вторичного рынка ипотечных кредитов. Вырученные средства финансово-кредитные организации снова пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание.

    В условиях кризиса модель интересна для финансового инвестора в случае стабильного или растущего рынка недвижимости и высоких процентных ставок по ипотечным кредитам. В настоящее время, классическая модель ипотечного кредитования не несет в себе антикризисных черт.

  6. Рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных), – американская модель. Данная модель получила развитие как в США, так и в России. Так, в сентябре 1997 г. на основании постановления Правительства РФ было создано АИЖК, его единственный акционер – Минимущество РФ. Схема модели приведена на рис. 2. Данная модель в условиях кризиса оказалась не эффективной, что проявилось в повышении процентных ставок, уменьшении размера кредита, ужесточении требований к заемщикам. В условиях данной модели правительство РФ может оказывать лишь косвенное воздействие на систему ипотечного кредитования. Подтверждением тому является падение стоимости ипотечных ценных бумаг и рынка недвижимости США и России в условиях кризиса.
  7. Рефинансирование через систему коллективных инвестиций, предусматривающую организацию в регионах специализированных фондов, денежные средства которых должны быть направлены исключительно на приобретение закладных. Данная модель не получила распространения в России, но в условиях кризиса позволяет привлечь финансы на рынки недвижимости и ипотечного кредитования.
  8. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке. В условиях кризиса данная модель не работает, т.к. фондовый рынок находится в стагнации.
  9. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), которая является одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. В условиях кризиса идет уменьшение количества инвестиций, в связи с чем данная модель не способна обеспечить систему ипотечного кредитования финансами.

В настоящее время опыт финансирования строительства жилья в регионах РФ насчитывает несколько разрозненных моделей, которые пока не обладают унифицированными чертами, в качестве цели преследуют увеличение объемов строительства и не образуют единой национальной системы жилищного финансирования, включая систему ипотечного кредитования. Кроме того, в отдельных регионах существуют параллельно несколько схем кредитования, каждая из них может быть охарактеризована с точки зрения эффективности и использованных механизмов кредитования.

Следует отметить, что в настоящее время, с целью антикризисного поддержания строительного комплекса, федеральными и региональными властями предпринимаются попытки выкупа построенного жилья по ценам ниже рыночных с дальнейшей передачей жилья в социальный наем. Однако последствием таких мер будет отсутствие дальнейшего развития строительного комплекса, уменьшение ввода в эксплуатацию нового жилья, что приведет на этапе роста экономики (после кризиса), через 3–4 года, к резкому дефициту жилья и стремительному росту цен по аналогии с рынком недвижимости 2006 года.

Для сохранения, развития системы ипотечного кредитования и строительного комплекса регионов, автором предлагается модель ипотечного кредитования с субсидированием (далее – антикризисная модель), в основе которой лежит финансирование строительства (или выкуп жилья), а также развитие вторичного рынка ипотечных кредитов за счет привлечения средств из антикризисных федеральных или региональных программ.

Финансирование строительства жилья (или выкуп) должно осуществляться в виде субвенций муниципалитетам, при этом размер субвенций на строительство вновь вводимого жилья для муниципалитета должен быть в разумных пределах не ограничен.

Особенностью ипотечных жилищных кредитов в рамках предлагаемой модели является то, что местные (региональные) власти сами определяют размер кредита, проценты и срок погашения в зависимости от местных условий и доходов населения, в соответствии с принимаемыми антикризисными программами ипотечного кредитования.

Возврат денежных средств по ипотечным кредитам должен оставаться в бюджете муниципалитета, что будет являться одним из источников его дохода и использоваться на дальнейшее развитие территории.

Механизм антикризисной модели представлен на рис. 3.

Процедура ипотечного жилищного кредитования в условиях антикризисной модели, указанной выше, может комбинироваться:

  • с финансированием, использующим без­возмездные жилищные субсидии;
  • с продажей старого жилья для приобретения нового;
  • с получением краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья;
  • с другими методами дополнительного финан­сирования покупки жилья.

В вопросе повышения доступности ипотечных кредитов в условиях кризиса важную роль мог бы сыграть Банк России. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные кредиты, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т.п.

Автор считает, что инновацией на банковском рынке должно стать введением Банком России в дополнение к существующей ставке рефинансирования также ипотечной ставки рефинансирования и ипотечной ставки рефинансирования по ипотечным кредитам для льготных категорий населения.

Коммерческие банки, кредитуя население в соответствии с условиями ипотечного кредитования Банка России, устанавливают маржу в размере 1,5–2 % дополнительно к ипотечной ставке рефинансирования, получают доходы от комиссионных сборов, взимаемых с заемщиков за финансовые операции и предоставляемые услуги, включая услуги по оформлению и сопровождению ипотечных кредитов.

На рис. 4 предложена схема организации системы ипотечного кредитования в России с введением Банком России ипотечной ставки рефинансирования. Вместо Банка России может выступать любой коммерческий банк, уполномоченный правительством РФ.

Использование антикризисных моделей системы ипотечного кредитования позволит сохранить на рынке недвижимости России строительные компании среднего и маленького размера, а также в условиях кризиса увеличить спрос населения на рынке первичной недвижимости.

Кроме того, действенным источником привлечения средств населения в жилищный сектор может стать возрождение программ муниципальных жилищных облигаций, когда населением выкупаются жилые метры, и после приобретения необходимо количества муниципалитетом предоставляется квартира. Муниципальные (региональные) жилищные облигации в условиях антикризисных программ могли бы стать одним из источников обеспечения работников бюджетной сферы доступным жильем.

При организации финансового обеспечения ипотечного жилищного кредитования необходимо строить приток инвестиций на строго планомерной основе исходя из долгосрочной перспективы, при этом учитывать мировые, межрегиональные, региональные и местные тенденции экономического развития с целью прогнозирования факторов, которые будут усиливать или снижать инвестиционные потоки, обращенные к ипотечному рынку.

Подводя итог, необходимо отметить, что только сочетание различных источников и способов финансирования позволит безболезненно вывести систему ипотечного кредитования из кризиса, а также обеспечить рыночную систему ипотечного кредитования финансами, сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии привлечения инвестиций в Россию.

Коммерческие банки, кредитуя население в соответствии с условиями ипотечного кредитования Банка России, устанавливают маржу в размере 1,5–2 % дополнительно к ипотечной ставке рефинансирования, получают доходы от комиссионных сборов, взимаемых с заемщиков за финансовые операции и предоставляемые услуги, включая услуги по оформлению и сопровождению ипотечных кредитов.

На рис. 4 предложена схема организации системы ипотечного кредитования в России с введением Банком России ипотечной ставки рефинансирования. Вместо Банка России может выступать любой коммерческий банк, уполномоченный правительством РФ.

Использование антикризисных моделей системы ипотечного кредитования позволит сохранить на рынке недвижимости России строительные компании среднего и маленького размера, а также в условиях кризиса увеличить спрос населения на рынке первичной недвижимости.

Кроме того, действенным источником привлечения средств населения в жилищный сектор может стать возрождение программ муниципальных жилищных облигаций, когда населением выкупаются жилые метры, и после приобретения необходимо количества муниципалитетом предоставляется квартира. Муниципальные (региональные) жилищные облигации в условиях антикризисных программ могли бы стать одним из источников обеспечения работников бюджетной сферы доступным жильем.

При организации финансового обеспечения ипотечного жилищного кредитования необходимо строить приток инвестиций на строго планомерной основе исходя из долгосрочной перспективы, при этом учитывать мировые, межрегиональные, региональные и местные тенденции экономического развития с целью прогнозирования факторов, которые будут усиливать или снижать инвестиционные потоки, обращенные к ипотечному рынку.

Подводя итог, необходимо отметить, что только сочетание различных источников и способов финансирования позволит безболезненно вывести систему ипотечного кредитования из кризиса, а также обеспечить рыночную систему ипотечного кредитования финансами, сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии привлечения инвестиций в Россию.

  • State regulation of market economy in the period of crisis


Яндекс.Метрика